Maintien dans les lieux du preneur à la fin du bail dérogatoire et imprescriptibilité de la demande en constatation de l’existence d’un bail commercial

Dans le cadre d’un litige, il n’est possible d’exercer une action en justice qu’à la condition que le délai pour agir ne soit pas prescrit, c’est-à-dire que le délai pour agir ne soit pas écoulé. En principe, l’article L. 145-60 du Code de commerce  précise que les actions relatives au contrat de bail commercial peuvent être exercées dans un délai de deux ans. Par exception, certaines actions sont imprescriptibles, c’est-à-dire qu’elles peuvent être exercées sans limite de temps. C’est par exemple le cas de l’action du bailleur qui vise invoquer l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) du preneur pour lui refuser le renouvellement du bail commercial. Une affaire récente a été rendue sur cette question.

Dans cette affaire, un bail commercial de courte durée a été conclu en 2004 entre une société et un groupement forestier pour l’exploitation d’une activité d’accrobranche. Un nouveau bail a été conclu le 1^er mai 2006 jusqu’au 30 septembre 2006. À l’expiration du contrat, la société s’est maintenue dans les lieux et le bailleur a continué à lui délivrer des quittances de loyer pendant 10 ans, c’est-à-dire jusqu’en 2016. Cependant, à compter de 2017, le bailleur a facturé des indemnités d’occupation au locataire. Il considérait que le locataire était un occupant sans droit ni titre depuis 2017 et sollicitait son expulsion. Le locataire estimait, pour sa part, qu’il existait entre le bailleur et lui un bail commercial né du fait de son maintien dans les lieux à l’issue du bail dérogatoire en 2006. Le bailleur contestait cela et considérait notamment que l’action du locataire était prescrite, c’est-à-dire exercée trop tard.

Dans une décision rendue le 25 mai 2023, la Cour de cassation donne raison au locataire. Le juge estime que si à l’expiration d’un bail conclu pour une durée inférieure ou égale à 2 ans le locataire se maintient dans les lieux dont il est laissé en possession, un nouveau contrat de bail est conclu et est soumis au statut des baux commerciaux. Par ailleurs, le juge précise que l’action visant à faire constater l’existence d’un bail commercial né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire peut être exercée dans n’importe quel délai. Elle n’est pas soumise à la prescription. Par conséquent, il existe bien un bail commercial entre les parties.

En conclusion, voici ce qu’il faut retenir de cette décision. L’action en justice pour faire constater l’existence d’un bail commercial né du maintien en possession du locataire dans les lieux à l’issue d’un bail dérogatoire n’est pas soumise à la prescription. Elle peut être exercée sans limite de temps. Cela signifie que le fait, pour le bailleur, de laisser le locataire se maintenir dans les lieux à l’expiration d’un bail dérogatoire est lourd de conséquences. En effet, le locataire peut, à tout moment, revendiquer l’existence d’un contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux et le bailleur se trouve alors engagé pour une durée de 9 ans. Pour éviter cette situation, le bailleur doit être particulièrement vigilent à l’expiration du bail dérogatoire et s’assurer du départ du locataire.